NIERUCHOMOŚCI, BUDOWNICTWO, ARCHITEKTURA

Sytuacja na rodzimym rynku nieruchomości wydaje się być stabilna. Aktualnie oczekiwania sprzedających nie są w pełni zaspokojone, ale nie odnotowuje się tak drastycznych spadków cen jak jeszcze dwa lata temu. Największe obniżenie cen ofertowych w przeciągu ostatniego roku zanotowano w Olsztynie, gdzie wynosił on niemal 7%, najmniejsze, wynoszące 0,4% w Toruniu. Trend ten dotyczy sześciu miast, w pozostałych ceny utrzymują się na stałym poziome, lub notuje się niewielkie podwyżki. Ceny transakcyjne średnio różniły się od ofertowych o 10%. Najmniejsze różnice tego typu występują w Łodzi – tam wynosiły 1,4%, największe w Gdyni i Wrocławiu gdzie osiągnęły około 15%. Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną może wynikać z nieprawidłowych kalkulacji, chęci pozostawienia marginesu negocjacyjnego czy zbyt wygórowanych oczekiwań ze strony sprzedających. Wskaźnik ten jest również odbiciem wielkiego nieprzystawanie cen do aktualnym możliwości nabywczych społeczeństwa. Znaczący wpływ na różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi ma także sprzedaż mieszkań z najtańszego segmentu, najczęściej w budownictwie z lat siedemdziesiątych, tak zwanej wielkiej płycie. W ogólnej ofercie krajowej, według danych pochodzących z dużych aglomeracji miejskich wynika, że największą popularnością cieszą się mieszkania zbudowane po 2003 roku, najczęściej dwu- lub trzypokojowe. Największa dysproporcja cen proponowanych i oferowanych występuje w sektorze mieszkań najdroższych, czyli dużych, luksusowych apartamentów.

Analizując przykłady drastycznych spadków cen nieruchomości na całym świecie, zwykle opieramy się na sytuacji Stanów Zjednoczonych. Jak się jednak okazuje nie tylko ten kraj został dotknięty zapaścią. Ogromne obniżki pojawiły się głównie w państwach rozwiniętych gospodarczo, gdzie w związku z zaangażowanie w gospodarkę dużych sum wirtualnych pieniędzy doszło do pęknięcia nabrzmiałej bańki spekulacyjnej, a rynek nie wytrzymał napięcia spowodowanego sztucznym windowaniem wartości nieruchomości. Warto w tym miejscu wspomnieć o krajach azjatyckich, które również to zjawisko nie ominęło. Jednym z nich mogą być Zjednoczone Emiraty Arabskie, gdzie spadek cen, zwłaszcza najbardziej luksusowych domów i rezydencji, osiągnął zatrważający poziom 40%. Równie niepokojący trend wystąpiła w Singapurze. Mimo, że było to miejsce postrzegane jako raj dla inwestorów i rozwijało się w zawrotnym tempie, to nie ominęło go gwałtowne załamanie rynku tego sektora. Z podobnymi problemami musieli również borykać się nasi bliżsi i dalsi sąsiedzi. Na Łotwie, gdzie zanotowano w latach 2004-2006 rekordowy wzrost wartości powierzchni mieszkaniowych, nawet o 3005 w stosunku do stanu wyjściowego, po tym okresie prosperity w ciągu jednego półrocza odnotowano spadki cen sięgające niekiedy 37%. Skutki światowego kryzysu nie odbiły się równomiernie na całej Europie. W niektórych jej zakątkach ceny domów pozostały na stałym poziomie, w niektórych nawet nieznacznie wzrosły. Przykładem takiego miejsca może być Szwajcaria.

Ponieważ rynek nieruchomości jest ściśle powiązany z usługami finansowymi, to w momencie, gdy kondycja finansowa banków jest dobra, inicjują one akcje kredytowe, kusząc klientów niskimi marżami i prowizjami na kredyty hipoteczne. Niestety w Polsce te działania nie są wystarczające, że względu na duże dysproporcję pomiędzy realnymi zarobkami a cenami powierzchni mieszkalnych. Na zwiększenie zdolności kredytowej Polaków, w dużym stopniu wpływa program „Rodzina na swoim”. Wychodzi on również naprzeciw oczekiwaniom deweloperów, wić w ogólnym rozrachunku możemy mówić o symbiozie inwestorów i instytucji finansowych. Program dopłatowy, pomimo, że skierowany bezpośrednio do osób fizycznych, stymuluje także działania całego sektora budownictwa mieszkaniowego, powodując jego znaczne ożywienie. Korzystają na tym nie tylko deweloperzy, ale również całą branża okołobudowlana, jak nadzór budowlany, architekci, producenci materiałów budowlanych, pośrednicy, czy nawet aparat urzędniczy. W szerszym spojrzeniu można w związku z tym uznać, że wprowadzenie tego rodzaju programu pomocowego spowodowało ogólny rozwój polskiej gospodarki. Środki finansowe płynące z rządowego mechanizmu spowodują także obniżenie się niepokojów społecznych i napięć. W dłuższej perspektywie wpłynie to na poprawę sytuacji życiowej społeczeństwa. Oczekiwana płynność finansowa zarówno inwestorów prywatnych jak i przedsiębiorców, oraz poprawa koniunktury na rynku nieruchomości będzie dowodem na prawidłowe działanie tego rodzaju inicjatyw.

Program „Rodzina na swoim” skierowany jest do małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Polega na pokrywaniu przez skarb państwa spłaty odsetek należnych bankowi przez pierwsze osiem lat trwania kredytu. Szczegółowe warunki regulują odpowiednie przepisy prawne, między innymi: ustawa z dnia 28 listopada 2003 roku o świadczeniach rodzinnych czy ustawa z dnia 08 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Bez względu na sytuację rodzinną wnioskodawcy muszą posiadać odpowiednią zdolność kredytową, liczoną do spłaty pełnej raty kredytu, niepomniejszonej o kwotę pomocy. Dodatkowym wymaganiem jest, aby wnioskodawcy nie korzystali z innych umów tego typu. W razie braku pełnej zdolności kredytowej do wniosku o przystąpienie do programu może przystąpić osoba spokrewniona lub spowinowacona z kredytobiorcą. Aby móc być beneficjentem tego rodzaju wsparcia należy wykazać, iż nie jest się osobą posiadającą jakiekolwiek prawa do innego lokalu. Chodzi w szczególności o prawo własności, własności spółdzielczej, lokatorskie prawo spółdzielcze czy najem lokalu. W przypadku istnienia takich praw wnioskodawca obowiązany jest oświadczyć, że zrzecze się ich najpóźniej w dniu podpisywania umowy w sprawie preferencyjnego kredytu. Kredyt tego rodzaju udzielany jest tylko w polskich złotych, kredytowana nieruchomość musi znajdować się na terytorium RP, a powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie może przekraczać odpowiednio 75 m2 i 140 m2.

Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy, w celu ustalenia stanu prawnego, a zwłaszcza praw własności. Są zakładane dla nieruchomości, które ksiąg jeszcze nie mają, lub ich księgi zaginęły czy zostały zniszczone. Są one jawne, więc nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księgach wieczystych. Księgi może przeglądać każda osoba, na miejscu obecności pracownika sądu, lub znając numer księgi w wersji elektronicznej przez internet. Ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 roku, o księgach wieczystych i hipotece, zaś kwestie szczegółowe rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 roku, w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Przed rokiem 1991 księgi wieczyste były prowadzone przez państwowe biura notarialne. W przypadku wpisów do ksiąg wieczystych domniemywa się, ze one zgodne ze stanem faktycznym. W przypadku ujawnienia takich niezgodności treść księgi rozstrzyga, kto przez czynność prawną nabył własność lub inne prawo rzeczowe – jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Istniejące niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym mogą być usunięte jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego. Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny własności i obciążenia nieruchomości. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne. Dla każdej nieruchomości jest prowadzona odrębna księga wieczysta.

Grupą zawodową, mającą równie duży jak pośrednik, wpływ na branżę nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy. Jest to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Ministra Infrastruktury w trybie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Aby uzyskać uprawnienia zawodowe z tego zakresu, należy złożyć egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną. Warunkiem dopuszczenie do owego egzaminu jest posiadanie wykształcenie magisterskiego, lub licencjaty połączonego za studiami podyplomowymi z kierunków związanych z gospodarką nieruchomościami. Po złożeniu egzaminu do uzyskania pełnej samodzielności zawodowej należy odbyć roczną praktykę. Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do określania wartości wszystkich rodzajów nieruchomości i ich części składowych, ale także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Określa także wartość rynkową, jak również koszt odtworzenia obiektów budowlanych i drzewostanów leśnych lub zadrzewień, plantacji wieloletnich, a także zasiewów i upraw. Rzeczoznawca, tak jak pośredni w trakcie wykonywania swoich obowiązków zawodowych musi przede wszystkim kierować się przepisami prawa, ale także Kodeksem Etyki Zawodowej, oraz robić to wszystko w sposób niezależny i obiektywny. W przypadku sytuacji zagrażających zachowaniu powyższych warunków rzeczoznawca może odmówić wyceny nieruchomości. Wybór metod i technik wyceny zależy od samego rzeczoznawcy, ale musi mieścić się przepisach prawnych.

Jednym z najważniejszych ogniw rynku nieruchomości jest pośrednictwo w sprzedaży. Pośrednik w obrocie nieruchomościami to zawód polegający na kojarzeniu stron transakcji przy zakupie, sprzedaży, zamianie, najmie, wynajmie nieruchomości. Pośrednicy, zwani często agentami, zajmują się również szeroko pojętym doradztwem w tym zakresie. Zgodnie z polskimi przepisami pośrednikiem może być osoba fizyczna posiadająca odpowiednią licencję zawodową. Aby zdobyć tę licencję do roku 2007 wystarczyło mieć wykształcenie średnie, odbyć kurs połączony z kilkumiesięczną praktyką, a następnie złożyć egzamin przed państwową komisją. Aby podnieść jakość usług tego typu, w 2008 wprowadzono zaostrzenie tych kryteriów. Aktualnie warunkiem jest posiadanie wykształcenia wyższego z zakresu gospodarki nieruchomościami i odbycie półrocznej praktyki zawodowej lub ukończenie studiów podyplomowych z zarządzania nieruchomościami. Jako osoba zaufania publicznego pośrednik nie może być karany ani pozbawiony praw publicznych, co musi udokumentować odpowiednim oświadczeniem. Zakres obowiązków przedstawiciela tego zawodu reguluje kodeks powinności. Pośrednik powinien zawsze stosować przepisy prawa i wysokie standardy obsługi klienta, kierować się etyką i wypełniać swoje obowiązki ze szczególną starannością, jak również kierować się jak najlepiej pojętym interesem osób, na rzecz których pracuje i stale podnosić swoje kwalifikacje zawodowe. Pośrednicy obowiązani są do posiadania polisy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Dobre pierwsze wrażenie to podstawowy cel pośredników w obrocie nieruchomościami. Potencjalny klient potrzebuje kilkunastu sekund, aby wyrobić sobie opinię na temat danego domu czy mieszkania. Żeby to wrażenie było jak najlepsze w Stanach Zjednoczonych powstałą Home Stanging. Polega on na użyciu specjalnych technik marketingowych budujących przewagę konkurencyjną oferowanej nieruchomości. Najciekawszą stroną Home Stangingu jest jego niskokosztowość, działania wykonywane w jego ramach nie generują specjalnych wydatków. W pierwszej kolejności sprzedający powinien spojrzeć na oferowany dom oczami kupującego. Takie czynności jak posprzątanie pomieszczeń, umycie okien, czy zadbanie o czystość w łazience są oczywiste i podstawowe. W następnej kolejności należy zadbać o przyjemny nastrój, w tym celu można włączyć łagodną muzykę, a nawet rozpylić w pomieszczeniach delikatny zapach. Ponieważ ciemne i ciasne wnętrza robią bardzo złe wrażenie na większości oglądających, należy je jak to tylko możliwe rozświetlić je i rozjaśnić. Bardzo ważnym jest elementem jest nasłonecznienie całej nieruchomości, sprawi do wrażenie komfortu i przestrzeni, które są traktowane jako ogromne zalety. Na czas sprzedaży, z pomieszczeń powinny zostać usunięte wszelkie mało istotne elementy wyposażenia. Na tej samej zasadzie powinny zniknąć wszelkie przedmioty personalizujące wnętrza, takie jak osobiste ozdoby, zdjęcia, dyplomy czy ubrania. Właściwe przygotowany dom lub mieszkanie sprzeda się znacznie szybciej i po możliwie najwyższej cenie.

Z socjologicznego punktu widzenia nasz krajowy rynek nieruchomości dopiero raczkuje. Zwykło się przyjmować, że dom czy mieszkanie kupowane samodzielnie, a zwłaszcza na kredyt, jest ostatnim miejscem naszego życia. Z reguły nie bierzemy pod uwagę kolejnej przeprowadzki, staramy się osiąść i zadomowić na całe życie. Jeżeli ktoś prowadzi życie na walizkach, jest nieustająco w podróży, lub jego praca wymaga częstych zmian miejsca, zazwyczaj nie decyduje się na sfinansowanie zakupu własnej nieruchomości. Taka postawa jest w pełni zrozumiała, biorąc pod uwagę stosunek ceny metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej do przeciętnych miesięcznych zarobków. Takie koszty powodują bardzo długi, zwykle kilkudziesięcioletni okres kredytowania. Tak długi czas oraz skomplikowane i nieprzyjazne procedury bankowe powodują wielką niechęć do zmiany kupionego miejsca zamieszkania. Na dojrzałych rynkach zachodniej Europy czy, co prawda teraz skompromitowanym, Stanów Zjednoczonych takie postępowanie może budzić zdziwienie. Tam praktykuje się zwyczaj wymiany domów w uzależnieniu od okoliczności rodzinnych i zawodowych. Nikt się specjalnie nie przywiązuje do miejsca na tyle, aby nie móc go, dla wyższych celów, zmienić. Być może realny wzrost zarobków i spadek cen nieruchomości, a także rozluźnienie polityki kredytowe spowodowałaby i u nas taki trend. Byłoby to zjawisko o tyle korzystne, że rozruszałoby ten rynek w naszym kraju i przyczyniło się do większej wolności społeczeństwa polskiego.

Z jednej strony analitycy ostrzegają, że młodzi ludzie, w szczególności ci, którzy planują, lub dopiero założyli rodzinę, nie mają możliwości do rozwoju poprzez drastyczny deficyt mieszkań, który występuje na krajowym rynku nieruchomości. Z drugiej właściciele, którzy od kilkunastu, czy kilkudziesięciu miesięcy, pomimo obniżania cen, nie mogą doczekać się sprzedaży swoich lokali, ale też developerzy, którzy w desperacji proponują „zabójcze „promocje pytają: gdzie są ci kupujący. Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Patrząc na puste, nowe budynki mieszkalne, obserwując ogłoszenia z agencji pośrednictwa sprzedaży wydawać by się mogło, że rynek faktycznie został wysycony. Nic bardziej błędnego! Jest cała rzesza ludzi gnieżdżących się w małych klitkach całymi rodzinami, czy grupowo wynajmujących większe mieszkania. Oni by chcieli kupić coś dla siebie na własność, ale problemem jest brak środków finansowych, lub bardzo trudny dostęp do nich, na ten cel. Statystycznie miesięczne zarobki Polaka nie pozwalają na zakup nawet 1 m2 powierzchni mieszkalnej. Własny dom stał się prawie dobrem luksusowym, co znacznie pogłębia polityka kredytowa banków. Wzięcie kredytu hipotecznego jest skomplikowaną, wyczerpującą procedurą i nie zawsze możliwą do zrealizowania. Sednem kłopotu nie jest brak czy nadpodaż mieszkań, a raczej trudny dostęp do pieniędzy.